Moratoria arrendamientos local de negocio por COVID19

Tras la declaración por la Organización Mundial de la Salud de la pandemia internacional provocada por el COVID-19 el pasado 11 de marzo, la rápida propagación, tanto a nivel nacional como internacional, ha motivado la necesidad de reaccionar de forma rápida y de adoptar medidas urgentes y contundentes con el objetivo de amortiguar el impacto de esta crisis sin precedentes.El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que incluye, entre otras cuestiones, limitaciones a la libertad de circulación, con los efectos que ello supone para trabajadores, empresas y ciudadanos. En este artículo trataré de explicar el alcance de la moratoria en el pago de los alquileres aprobada en el RD-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, con la finalidad de comprobar la incidencia que la misma puede tener sobre todos los negocios a través de arrendamientos de local de negocio.En este sentido se examinará la moratoria desde distintas perspectivas:1.- Alquileres afectados; 2.- Requisitos que deben reunir los arrendatarios; 3.- Alcance temporal; 4.- Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.Una de las medidas adoptadas para reducir costes de PYMES y autónomos contenida en el RDL 15/2020, de 21 de abril, consiste en la posibilidad de solicitar una moratoria en el pago de la renta para arrendamientos para uso distinto del de vivienda, esto es, arrendamientos de local de negocio.Lo establecido en la normativa es de obligado cumplimiento, siempre y cuando concurran todos los requisitos previstos en la misma, y se articula como un básico, por cuanto que no resta a las partes, arrendador y arrendatario, puedan alcanzar un acuerdo distinto que permita moratorias más amplias a las previstas en esta ley, o incluso condonaciones de renta o reducciones en los importes de renta pactados; de hecho, la aprobación de la ley no permitirá la revisión de aquellos acuerdos que se hayan alcanzado con anterioridad a la entrada en vigor de la misma.Esta norma despliega sus efectos sobre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, esencialmente a los arrendamientos de locales de negocios, siempre y cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un “gran tenedor”. Es un gran tenedor la persona física o jurídica que sea arrendataria de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes, trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Cuando se trate de un gran tenedor la moratoria será obligatoria, y de aplicación automática, sin que el arrendador pueda oponerse.Por otro lado, cuando el arrendador no sea un gran tenedor, y a pesar de que la ley en su artículo 2 hace mención a los arrendamientos de los que sea titular un arrendador que no sea “gran tenedor”, lo cierto es que, según está redactada la norma, no se articula como una obligación que deba aceptarse por él. Si el arrendatario hace uso de la posibilidad que establece este artículo para pedir un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la deuda, y el arrendador no lo acepta, no podrá exigirlo por otras vías, ya que no se contempla la aplicación automática de esta moratoria, por lo que depende del acuerdo de las partes.Otra medida que se articula es la posibilidad de usar la fianza entregada en garantía de las obligaciones arrendaticias, que como sabemos, es de dos meses para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda para el pago de la renta. No obstante esta medida dependerá de ese acuerdo alcanzado entre partes; en la práctica, a falta de acuerdo, si el arrendatario pide que la fianza entregada se impute a rentas y este no la acepta podrá entablar judicialmente una acción de desahucio por impago, que solo podrá enervarse si el arrendatario procede al pago de la misma.En cuanto a los requisitos que debe reunir el arrendatario, y pueda beneficiarse de la moratoria de carácter obligatorio que prevé el artículo 1 del RDL 15/2020 deberá ser un autónomo o una PYME.Recordamos que, con carácter general entran en esta categoría las siguientes empresas:

• Microempresas: Tienen menos de 10 personas y su volumen de negocios anual o su balance general anual no supera los dos millones de euros.
• Pequeñas empresas: Tienen menos de 50 personas y su volumen de negocios anual o balance general anual no supera los 10 millones de euros.
• Medianas empresas: Tienen menos de 250 personas y su volumen de negocios anual no excede los 50 millones euros o su balance general anual no supera los 43 millones.

En el caso del autónomo hotelero, debe estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma, esto es, el 14 de marzo de 2020.Además, se exige que la actividad haya quedado suspendida por el estado de alarma o por alguna de las resoluciones posteriores, lo que resulta de aplicación al establecimiento hotelero, cuya actividad de apertura al público está suspendida según la orden del Ministerio de Sanidad SND/257/2020.De esta manera la solicitud de moratoria debe realizarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, por lo que podrá hacerse hasta el día 23 de mayo de 2020.Tendrá una duración de un máximo de cuatro meses. Al ser una moratoria, esto es, un aplazamiento del pago, y no una condonación de renta, deberá abonarse en el plazo máximo de dos años que se contarán una vez finalizado el estado de alarma, o de los cuatro meses aplazados, mediante pagos fraccionados. En cualquier caso, si el arrendamiento es de duración inferior a dos años la renta debe quedar satisfecha antes de la finalización del mismo.Si las partes hubieran acordado utilizar la fianza como pago de renta, el arrendatario deberá reponerla en el plaño de un año desde que se haya alcanzado el acuerdo, o en el plazo que reste a la vigencia del contrato si fuera inferior.En todo caso, el arrendatario deberá probar frente al arrendador que cumple con los requisitos exigidos en la ley; no obstante, si aquél se beneficia de la moratoria sin cumplir los requisitos, será responsable de los daños y perjuicios que haya podido producir así cómo los gastos generados que haya podido generar.

José Luis Valencia (Abogado T&L)